Rizika převodu nemovitostí dle nové právní úpravy III.

V rámci uzavírání kupních smluv mají smluvní strany možnost, vedle úpravy obligatorních náležitostí, svá vzájemná práva a povinnosti do značné míry modifikovat prostřednictvím tzv. vedlejších ujednání. K pochopení významu jednotlivých institutů spadajících pod tyto vedlejší ustanovení bude sloužit tento článek. Jejich význam je o to zásadnější, že tyto nemusí být nově sjednány písemně, což sebou nese značná rizika.

Vedlejší ujednání při kupní smlouvě nejsou novinkou, kterou by zavedl až nový občanský zákoník. Jejich úprava byla zakotvena již v občanském a obchodním zákoníku, ty však pozbyly účinnosti koncem roku 2013. Rekodifikace soukromého práva, účinná od 1. 1. 2014, institut vedlejších ujednání koncentruje pouze do občanského zákoníku a přináší jejich rozšíření a podrobnější úpravu. Z již neúčinného občanského zákoníku přebírá výhradu vlastnického práva, předkupní právo a právo zpětné koupě. Z obchodního zákoníku přebírá koupi na zkoušku a cenovou doložku. Nově potom zavádí výhradu zpětného prodeje a výhradu lepšího kupce.

Výhrada vlastnického práva

Toto vedlejší ustanovení při kupní smlouvě stanoví, že se kupující stane vlastníkem až po úplném zaplacení kupní ceny. Tímto je vytvořena výjimka z obecného pravidla, že vlastníkem se kupující stává účinností kupní smlouvy. Důležité ovšem je, že nebezpečí škody na věci přechází na kupujícího již s převzetím věci, tedy i když ještě není jejím vlastníkem. Největším rozdílem oproti předchozí právní úpravě je možnost zřídit tuto výhradu i k věcem nemovitým a také to, že již není nutné tuto výhradu zřizovat v písemné formě.

Výhrada zpětné koupě

Výhrada zpětné koupě znamená povinnost kupujícího převést věc prodávajícímu zpět a to na návrh a za úplatu. Kupující převádí zpět věc v nezhoršeném stavu a prodávající mu zaplatí kupní cenu. Výhrada zavazuje také dědice a ujednají-li si to prodávající a kupující výslovně, je možné výhradu zpětné koupě zcizit. Pokud není stanovena lhůta pro tuto výhradu, platí jako sjednaná lhůta pro movité věci 3 roky a pro nemovité věci 10 let. Z toho vyplývá, že nově lze tuto výhradu zřizovat i k nemovitostem. A opět již není nutná písemná forma.

Výhrada zpětného prodeje

Tato výhrada je vlastně opakem výhrady zpětné koupě. Znamená tedy, že kupující si s prodávajícím ujedná, že věc může prodat prodávajícímu zpět. Lze ji sjednat k movitým i nemovitým věcem a není nutná písemná forma. Pro výhradu zpětného prodeje se obdobně použijí ustanovení o výhradě zpětné koupě.

Předkupní právo

Ujednáním předkupního práva vzniká prodávajícímu oprávnění k přednostní koupi věci, kterou prodal kupujícímu v případě, že by se kupující rozhodl danou věc prodat. Prodávajícího označuje nový občanský zákoník jako předkupníka a třetí osobu, které by mělo být prodáno, jako koupěchtivého. Kupující má tedy povinnost nabídnout věc nejprve předkupníkovi, než ji prodá koupěchtivému. Významnou novinkou je úprava postavení předkupníka v případě zřízení předkupního práva jako práva věcného. V takovém případě má předkupník právo domáhat se svého předkupního práva i vůči nástupci prodávajícího.

Koupě na zkoušku

Koupě na zkoušku, někdy také označovaná jako tzv. potestativní koupě, znamená, že kupující kupuje věc s podmínkou, že ji ve zkušební lhůtě schválí. Pokud není tato zkušební lhůta ujednána, pak u movitých věcí činí 3 dny a u nemovitých věcí 1 rok od uzavření smlouvy.

Výhrada lepšího kupce

Pokud je uzavřena smlouva s výhradou lepšího kupce, pak má prodávající právo upřednostnit jiného (“lepšího”) kupce, pokud se tento přihlásí v určené lhůtě. Tato lhůta činí u movitých věcí 3 dny a u nemovitých věcí 1 rok od uzavření smlouvy. Určení, který kupec je dle prodávajícího lepší, záleží pouze na prodávajícím s tím, že rozhodujícím faktorem nemusí být vždy kupní cena. Prodávající tak může dát přednost novému kupci i v případě, že vyšší cenu nenabízí.

Cenová doložka

Ujednání cenové doložky umožňuje pružnou modifikaci konečné kupní ceny věci s přihlédnutím k výrobním nákladům vzniklým při výrobě věci. Pokud není ujednáno, které náklady patří mezi rozhodující pro určení konečné kupní ceny, pak se cena mění v závislosti na cenových změnách hlavních vstupních surovin potřebných k výrobě věci. Pokud není ujednána doba, ve které se přihlíží k cenovým změnám, pak se za tuto dobu považuje uzavření smlouvy a doba, kdy měl prodávající věc dodat.

Jiná vedlejší ujednání

V občanském zákoníku je také zakotveno, že si strany kupní smlouvy mohou vzájemně upravit svá práva a povinnosti i jinak, než jen výše výslovně stanovenými vedlejšími ujednáními. Pro tato ujednání je dáno, že zanikají nejpozději do jednoho roku od uzavření kupní smlouvy, pokud nebyla uplatněna. Mezi jiná vedlejší ujednání bychom mohli zařadit například měnovou doložku, která je obdobou cenové doložky. Konečná výše kupní ceny se zde ale mění v závislosti na pohybu kurzů měn.

Vedlejší ujednání kupní smlouvy mohou razantně měnit práva a povinnosti prodávajícího i kupujícího. Základní orientace v rámci zvolených vedlejších ujednáních je proto zásadní. S ohledem na skutečnost, že vedlejší ujednání nově nevyžadují písemnou formu je nutné rovněž eliminovat riziko s tím spojené, kdy by se jedna ze smluvních stran chtěla tohoto vedlejšího ujednání dovolávat např. s odkazem na “důvěryhodné” svědky.

V obou případech je tedy žádoucí smlouvu řádně a s profesionální péčí připravit, případná vedlejší ujednání správně formulovat a eliminovat rizika spojená s jejich formou tak, aby nedošlo k možným komplikacím z důvodu špatné formulace v kupní smlouvě či nevědomosti pravého významu takového ujednání.